江苏高院：抵押合同与抵押权权证记载的担保范围不一致的，执行中优先受偿权范围以执行依据和抵押合同的担保范围为准。

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裁判要旨

抵押合同与抵押权权证记载的担保范围不一致的，执行中优先受偿权范围以执行依据和抵押合同的担保范围为准。

实务要点

第一、本案启动执行监督撤销南京中院裁定，说理较为充分。争议焦点为抵押合同约定的担保范围与抵押他项权证记载的债权数额不一致，执行中实现优先受偿权担保范围如何确定。此类案件在实务中存在较大分歧，也存在不同裁判标准。一种认为，以抵押他项权记载的债权数额来确定抵押权人的优先受偿范围，依据是最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。江苏省高级人民法院民二庭《关于当前商事审判若干问题的解答》房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《物权法》第十六条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。另一种认为，以执行依据载明债权数额为优先受偿权范围，依据是《物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。江苏高院《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效的判决、调解书、裁定书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。

第二、上述法律适用规则本身存在分歧，但多数实证案例显示以抵押合同约定的债权为优先受偿权范围，不以抵押登记他项权证记载的债权金额为准。最高人民法院（2015）执复字第38号执行裁定书认为：最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。最高人民法院（2016）最高法民申2895号民事裁定书认为：他项权利证书记载权利价值为280万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条是针对抵押物登记与约定不一致时作出的规定，本案并不符合该种情形。主张原判决没有认定其仅应在280万元限额内承担抵押担保责任，不能成立。（2013）沪一中民六（商）终字第315号认为：一般抵押权设立登记的，权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，与抵押担保范围是两个不同的条款。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，法院应当予以支持。

第三、我们注意到，本案的法律适用裁判理由分别采用江苏高院《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》和上海一中院案例的观点。江苏高院评价“执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押权人享有优先受偿的范围应当严格按照生效判决书、调解书、裁定书确定的优先受偿范围执行。”“公示登记的宝昌公司享有的抵押权“债权数额贰仟叁佰万元整”仅是指旭海公司为江南小院公司提供抵押担保的主债权本金，并非是对宝昌公司与旭海公司间抵押担保范围的确定。宝昌公司与旭海公司间抵押担保范围的确定应当遵照双方抵押合同约定。”

第四、我们注意到，本案优先受偿权范围遵循执行依据和抵押合同的约定为标准，对于超出优先受偿权范围（抵押合同担保范围）的迟延履行期间的债务利息。江苏高院评价“栖霞法院未严格执行民事判决所确定的抵押优先权的范围，而将执行过程中的迟延履行期间的债务利息亦认定为宝昌公司所享有的抵押优先权的范围显属不当，应予以纠正。”

案情介绍

一、宝昌公司与江南小院公司、江南公社公司、旭海公司、倪志成、倪文元、费胜秀、侍月琴反担保合同纠纷一案，栖霞法院民事判决：江南小院公司、江南公社公司、旭海公司、倪志成、倪文元、费胜秀、侍月琴支付给宝昌公司代偿款、实现债权之费用及违约金合计人民币28072173.7元，江南小院公司、江南公社公司、旭海公司、倪志成、倪文元、费胜秀、侍月琴对上述款项的支付承担连带清偿责任;宝昌公司对旭海公司提供的抵押物享有抵押权，宝昌公司就该抵押物经变卖或者拍卖后享有优先受偿权。

旭海公司名下涉案房地产由秦淮法院首轮查封，栖霞法院第二轮查封，秦淮法院将案涉房地产的处置权移交栖霞法院。第一顺位抵押权人为宝昌公司，《房屋登记簿》上载明被担保主债权数额为2300万元，第二顺位抵押权人为金江公司，《房屋登记簿》上载明被担保主债权数额为500万元。

栖霞法院民事判决“本院查明”：“原告宝昌公司与被告旭海公司就两套房地产签订了房地产抵押合同，进行了抵押登记，房屋他项权证号为：宁房他证玄字第266850号”中的抵押合同号2012－007195《抵押合同》由南京市房地产市场管理处核准登记，该《抵押合同》载明，“第一条甲方（旭海公司）抵押担保的主债权为：（一）主债合同名称为《借款合同》（即《借款合同》），编号为2012年贷字第1号；（二）债务人为江南小院公司；（三）抵押担保的借款本金金额为（币种人民币）（大写）贰仟叁佰万元整。第三条甲方将《抵押房地产清单》中载明的自有房地产及其附着物、固定物抵押给乙方，作为上述主债务人履行债务的担保。甲乙双方确认，上述《抵押房地产清单》载明的房地产总价值为人民币（大写）叁仟捌佰陆拾贰万壹仟柒佰元整。第四条甲方抵押担保的范围为：上述主债权本金及其利息；上述主债合同约定的违约金；主债务人应当支付的赔偿金；乙方实现抵押权的费用。第八条本合同一式叁份。其中甲方留执壹份，乙方留执壹份，为申请房地产抵押登记提交登记机关壹份。”抵押合同号：2012－007195的抵押登记附表中载明，抵押范围为“全部”。

执行中，栖霞法院经评估、拍卖三次未能成交，申请执行人宝昌公司愿以保留价1260万元、1620万元接受财产。金江公司向栖霞法院提出异议，请求确认宝昌公司抵押权优先受偿范围为2300万元。

二、栖霞法院认为：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人的财产。该案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，栖霞法院依法执行被执行人名下的涉案房产，并无不当；因申请执行人对涉案房产享有抵押权，抵押权人优先受偿的范围应当按照生效的判决书、调解书、裁定书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。根据本案的执行依据（2012）栖迈民初字第840号民事判决书，申请执行人优先受偿范围应为人民币28072173.7元及迟延履行期间的债务利息等，而非金江公司所述的2300万元。裁定驳回金江公司的执行异议。

三、南京中院认为：人民法院执行的依据是生效的裁判文书，本案双方当事人争议的抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效判决书判定的优先受偿范围执行。本案的执行依据（2012）栖迈民初字第840号民事判决书是生效判决，该判决第二项确认了宝昌公司对案涉房地产享有抵押权，就该抵押物变卖或拍卖后享有优先受偿权，但没有明确优先受偿的范围即是判决第一项所确认的本金、实现债权的费用及违约金。同时，宝昌公司对案涉房地产享有优先受偿权的范围也应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准。本案中，案涉房地产不动产登记簿记载的债权数额与宝昌公司取得的他项权证载明的债权数额一致。因此，宝昌公司应在该权证载明的担保债权2300万元范围内享有优先受偿权。栖霞法院认为依据上述判决，宝昌公司优先受偿范围应为人民币28072173.7元及迟延履行期间的债务利息等缺乏充分的依据，应予纠正。金江公司主张宝昌公司对案涉不动产优先受偿范围限于抵押登记的2300万元的复议请求该院予以支持。裁定撤销南京市栖霞区人民法院（2016）苏0115执异8号执行裁定。

裁判要点与理由

江苏高院认为：宝昌公司申诉认为其享有对案涉房地产享有优先受偿权的范围应以双方抵押合同约定的内容为准，而不能仅以不动产登记薄上所记载的2300万元债权数额为限，有事实与法律依据，应予支持。理由是：

一、执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押权人享有优先受偿的范围应当严格按照生效判决书、调解书、裁定书确定的优先受偿范围执行。本案中，生效判决栖霞法院（2012）栖迈民初字第840号民事判决其判决主文第一项明确，“江南小院公司、江南公社公司、旭海公司、倪志成、倪文元、费胜秀、侍月琴支付给宝昌公司代偿款、实现债权之费用及违约金合计人民币28072173.7元”，即宝昌公司对旭海公司等被告享有28072173.7元的债权，此判项对宝昌公司所享有追偿权债权的构成内容及数额明确具体。第二项明确，“宝昌公司对旭海公司提供的抵押物享有抵押权，宝昌公司就该抵押物经变卖或者拍卖后享有优先受偿权。”即，宝昌公司对旭海公司提供的案涉两套房产享有抵押权，就该抵押物变卖或拍卖后享有优先受偿权，这一判项亦是明确的。因此，就该抵押物变卖、拍卖后的价款，宝昌公司应在28072173.7元的范围内享有优先受偿权。

二、南京市房地产市场管理处进行公示登记的宝昌公司享有的抵押权“债权数额贰仟叁佰万元整”仅是指旭海公司为江南小院公司提供抵押担保的主债权本金，并非是对宝昌公司与旭海公司间抵押担保范围的确定。宝昌公司与旭海公司间抵押担保范围的确定应当遵照双方抵押合同约定。

1.按照《物权法》第十二条第一款第三项“登记机关应当履行下列职责，如实及时登记有关事项”以及第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”的规定，登记机构应当按照双方当事人所签订的抵押合同所约定的抵押担保范围进行如实登记。如果利害关系人或权利人认为不动产登记薄记载事项错误，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。据此，不动产登记管理部门本身不能替代各方市场交易主体创设权利。金融借款合同涉及担保，应当遵循当事人意思自治原则和物权法定原则，物权法规定的担保范围不仅包括主债权还包括利息、违约金等，当事人在合同中对担保范围有明确约定的，虽然登记公示的他权权利证书仅载明本金数额，仍应按照双方抵押合同约定的抵押范围认定。

2.本案中，案涉房地产抵押合同明确了甲方旭海公司抵押担保的范围包括主债权本金及利息、主债合同约定的违约金、主债务人应当支付的赔偿金及宝昌公司实现抵押权的费用，并于2012年4月23日经南京市房地产市场管理处签章登记确认。同时，抵押登记附表中也明确载明抵押范围是“全部”。在双方合同当事人即旭海公司与宝昌公司对于抵押担保范围均不存在异议、且生效判决栖霞法院（2012）栖迈民初字第840号民事判决其判决主文第一项、第二项亦明确，宝昌公司对代偿款、实现债权之费用及违约金合计人民币28072173.7元，就旭海公司提供的案涉抵押物在变卖或拍卖后享有优先受偿权的情况下，现南京中院（2016）苏01执复68号执行裁定仅以抵押登记他项权权利证书载明的债权本金2300万元作为双方当事人的抵押担保范围依据不足，本院依法予以纠正。

三、栖霞法院（2016）苏0113执异8号执行裁定书认为“申请执行人优先受偿范围应为人民币28072173.7元及迟延履行期间的债务利息等”无事实和法律依据。该院（2012）栖迈民初字第840号民事判决仅明确宝昌公司在人民币数额28072173.7元范围内对旭海公司提供的案涉抵押物在变卖或拍卖后享有优先受偿权，而执行过程中所发生的迟延履行期间的债务利息并未在该判决中被确定为优先受偿范围，只能作为普通债权处理。但鉴于栖霞法院(2016)苏0113执异8号执行裁定认为宝昌公司优先受偿范围不是金江公司所主张的2300万元，并据此驳回金江公司执行异议的结果并无不当，本院对栖霞法院(2016)苏0113执异8号执行裁定驳回金江公司执行异议的结果依法予以维持。

综上所述，申诉人宝昌公司认为其对案涉房地产享有优先受偿权的范围应以双方抵押合同约定的内容为准，而不能仅以不动产登记薄上所记载的债权数额2300万元为限，有事实与法律依据，应予以支持。但宝昌公司认为其对执行过程中的迟延履行期间的债务利息亦享有抵押优先受偿权无事实和法律依据，本院不予采信。栖霞法院(2016)苏0113执异8号执行裁定未严格执行该院（2012）栖迈民初字第840号生效民事判决所确定的抵押优先权的范围，而将执行过程中的迟延履行期间的债务利息亦认定为宝昌公司所享有的抵押优先权的范围显属不当，应予以纠正，但该裁定驳回金江公司执行异议的结果并无不当，本院予以维持。南京中院（2016）苏01执复68号执行裁定裁定宝昌公司仅应在2300万元债权本金范围内享有优先受偿权依据不足，应依法予以撤销。裁定撤销江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01执复68号执行裁定。维持南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113执异8号执行裁定。

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案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏执监207号“南京市栖霞区宝昌农村小额贷款有限公司与南京江南小院餐饮管理有限公司、江苏省江南人民公社餐饮管理有限公司等保证合同纠纷执行裁定书”（审判长沈燕审判员苏峰审判员李晶），《中国裁判文书网》（20170709）。

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法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条  当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《物权法》

第十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第一百七十三条  担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》

第六十一条  抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

江苏高院民二庭《关于当前商事审判若干问题的解答》

6、问：在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分，或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿，或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时，就会发生权利受偿范围和顺位的冲突，应当如何处理？
答：房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《物权法》第十六条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。

江苏高院《关于执行疑难问题的解答》

14、抵押合同约定担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但抵押权登记簿上或者他项权证上记载的主债权仅为本金部分，其他相关债权人认为抵押权人仅能就本金部分优先受偿，从而提出执行异议，应当如何处理？
答：抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。

江苏高院《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》　

执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效的判决、调解书、裁定书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。
抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配的，其优先受偿的债权数额如何确定，倾向于有抵押登记的以抵押登记确定的范围为准，没有抵押登记的以抵押合同约定的范围为准。

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